전세계약 시 주의사항.hwp
전세계약 시 주의사항, 알아야 할 점
1. 구청에서 증명서 같은 것은 뗄 것이 없구요, 집에 등기부 같은 떼어보고 들어가야 한다는 것입니다.
2. 미성년자(부모님의 위임장, 인감증명서)가 아니면 계약할 때에 따로 필요한 서류는 없습니다.
3. 주의할 사항은 아래와 같습니다.
1. 가장 중요한 것이 등기부등본이나 대장 등을 발급해 확인하셔야 합니다. (1) 계약 전 법원이나 등기소(대법원 인터넷 홈페이지(http://www.iros.go.kr/)를 통해서 토지나 건물 등기부등본을 발급 받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 저당권, 압류, 가압류, 가등기 등의 권리관계와 금액을 확인해야 합니다.
(2) 상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시에는 시, 군, 구청(인터넷 전자정부 : http://www.egov.go.kr/)에서 건축물(관리)대장과 토지대장을 발급 받아 소재지, 지번, 면적, 용도 등을 확인하고 등본이나 계약서의 내용과 같은지 꼼꼼하게 살펴보셔야 합니다.2. 전세금 또는 보증금 회수 가능성을 판단해 보셔야 합니다. (1) 가등기, 가처분, 가압류 등이 등기부에 많이 있는 집은 가급적 피하셔야 합니다. 지역, 교통, 환경, 규모, 가격 등을 고려하여 나중에 보증금 회수(기간 만료 후)에 어려움이 없는 주택을 선택해야 합니다
(2) 근저당이 설정되어 있는 경우 이미 등기부에 설정된 금액과 선순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이 세 들어 갈 집의 매매가격의 70 ~ 80%를 넘으면 위험합니다.
(3) 그래서 집 값을 중개업자에게 알려달라고 하셔서 그 집 값의 70% ~ 80%로 낮춰 잡고 등기부 "을"구를 보시고 근저당권, 저당권, 전세권 등의 금액이 얼마나 되며 현재 먼저 세들어 사는 세입자들의 전세금이나 보증금을 모두 합해서 빼고 님의 보증금만큼이 남아 있어야 비교적 안전합니다.
(4) 그리고 등기부 "갑"구에는 국세나 지방세가 밀린 "압류"나 개인이 설정한 "가압류"나 처분을 하지 못하게 금지하는 "가처분" 등이 있는지도 확인해 보셔야 합니다.
등기부상 소유자의 이름과 현재 임대인이라고 하는 집주인이 역시 같은 사람의 명의인지도 확인을 해 두셔야 합니다.
(5) 경매로 나가면 돈을 다 못받을 수도 있으니 지역마다 최우선변제금이 정해져 있어서 보증금이나 전세금을 1,200만원(지방이나 광역시의 군), 1,400만원(대전, 광주, 대구, 부산, 울산), 1,600만원(서울, 인천, 수원, 안양, 부천, 성남, 고양, 과천 등)으로 한정시킬 필요가 있습니다. 전입신고만 하면 최소한 가장 먼저 이 금액은 받을 수 있습니다.
근저당이나 저당권 등이 최근에 설정된 것으로 2001년 9월 15일 이후이면 지역에 따라 전입신고 하고 살고 계시면 최우선변제를 받을 수 있습니다.
① 서울, 인천, 수원, 안양, 과천, 의왕, 성남, 부천, 고양 등이면 1,600만원
② 대전, 광주, 부산, 울산, 대구이면 1,400만원
③ 기타 지역이면 1,200만원을 최우선하여 배당을 받을 수 있습니다.
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담보물권 설정일 |
대상 지역 구분 |
보증금 범위 |
최우선 변제금 |
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2001.9.15 ~ 현재 |
서울, 인천, 수원, 안양 등 과밀억제권역 |
4,000만원 |
1,600만원 |
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대전, 광주 등 광역시(인천, 군지역 제외) |
3,500만원 |
1,400만원 | |
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기타(지방, 광역시의 군) |
3,000만원 |
1,200만원 |
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근저당 등 설정일 |
대상 지역 구분 |
보증금 범위 |
최우선 변제금 |
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84.1.1 ~ 87.11.30 |
서울특별시, 대전 등 광역시 |
300만원 |
300만원 |
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기타 지역 |
200만원 |
200만원 | |
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87.12.1 ~ 90.2.18 |
서울특별시, 대전 등 광역시 |
500만원 |
500만원 |
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기타 지역 |
400만원 |
400만원 | |
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90.2.19 ~ 95.10.18 |
서울특별시, 대전 등 광역시 |
2,000만원 |
700만원 |
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기타 지역 |
1,500만원 |
500만원 | |
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95.10.19 ~ 2001.9.14 |
서울, 광역시(군 지역 제외) |
3,000만원 |
1,200만원 |
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기타 지역 |
2,000만원 |
800만원 | |
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2001.9.15 ~ 현재 |
서울, 인천, 안양 등 과밀억제권역 |
4,000만원 |
1,600만원 |
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대전 등 광역시(인천, 군 지역 제외) |
3,500만원 |
1,400만원 | |
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기타(지방, 광역시의 군) |
3,000만원 |
1,200만원 |
(6) 보증금을 좀 크게 거신다고 하면 등기부를 떼어보거나 열람하셔서 선순위에 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 가등기담보 등이 없는 집을 찾아보실 필요가 있습니다.
그런데 집들이 대부분은 융자 없는 집이 거의 없어서 근저당 등이 있어도 좀 적은 집을 찾으시면 안전할 것입니다.
3. 등기부 상 집주인(임대인)과 계약을 체결해야 합니다. (1) 계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다.
등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하고 있는 진정한 소유자라 하더라도 등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야만 합니다.
(2) 대리인이 출석한 경우 소유자의 대리권에 관한 ① 위임장과 ② 인감증명서를 확인하고 대리인의 신분증을 통해 적정한 대리인인지를 확인해야 합니다.
이런 것을 확인하지 않고 계약을 하시면 본인이 "나는 모르는 계약이다"라고 하면 책임을 지라고 하기 어렵습니다. 계약이 공중에 붕 뜨는 격이 됩니다.
4. 전기세, 수도세와 관리비에 대해 구체적인 명시를 해야 합니다. 단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 많습니다.
계산방법이나 고지서 확인여부 등을 확인해서 명시해야 하며 청소비, 공동전기, 오물세 등으로 따로 관리비를 받는지도 확인해서 명시해야 합니다.
5. 살 집을 먼저 하자가 있는지 확인하고 합의를 마치고 계약금 지급하고 계약서를 작성해야 합니다.
(1) 계약금까지 지급하고 확인하러 집에 가서 방충망이 없다고 해달라고 해봐야 임대인은 아쉬울 것 없습니다. 확인목록을 작성해서 꼼꼼히 집을 확인한 후 임대인과 합의를 한 후 계약금 지급과 계약서 작성을 진행해야합니다.
(2) 최소한 잔금을 지불하기 전까지는 살 집에 하자가 있는지를 꼼꼼하게 발견해서 보수를 요구해야 합니다.
6. 계약금, 중도금, 잔금은 소유주에게 직접 지불하거나 통장으로 입금하여야 합니다. 사실 계약금 정도는 부동산에게 주고 영수증을 받는 경우가 많지만 잔금은 소유주에게 직접주고 영수증을 받거나 그것이 어렵다면 소유주명의의 통장으로 이체하는 것이 좋습니다. 은행을 통한 계좌이체만큼 확실한 영수증은 없습니다.7. 전세계약 체결시 계약서의 기재사항과 작성 요령 (1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항
① 목적물 표시(다가구 주택인 경우 호수 정확히 기재) ② 계약금, 중도금, 잔금의 액수와 지불시기 및 방법 ③ 임대인과 임차인 성명, 주민등록번호, 주소, 전화번호(연락처) ④ 주택의 명도 시기 및 임대차기간 ⑤ 해약 조건 등의 특약사항 ⑥ 계약 연월일
(2) 계약서 작성 요령 ① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아 숫자와 병행해서 표기합니다. ② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성합니다. ③ "특약"란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시 이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시합니다. ④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두줄을 그어 말소하고 란 외에 정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 합니다.(3) 계약체결과 잔금지급 계획수립 ① 계약을 체결하기 전 잔금 지급일정과 이사일을 조정하게 되며 보통 전세는 계약에서 잔금까지 한달 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정합니다. ② 계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 이름 쓰시고 날인하되 계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함) 모두 간인을 찍었는지 확인하세요. ③ 계약금을 건네주면서 영수증을 받고 임대인, 임차인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관합니다.
(4) 잔금 처리 ① 잔금을 지급하기 직전에 등기부등본을 확인하고, 집을 둘러본 후 하자가 있으면 잔금 지급을 거절하도록 하는 것이 좋습니다. ② 하자가 없을 때는 잔금을 지급하는 동시에 임대인에게 영수증 및 필요한 서류(전세권 설정시)를 건내 받습니다. ③ 이사가고자 하는 임대인이나 전세입자의 관리비, 전기, 상.하수도료 등의 정산을 확인하고 영수증을 받아둡니다.
8. 중개대상물 확인설명서, 임대차(전세) 계약서, 공제증서 사본을 받으세요.
① 거래가 끝났을 때에는 중개업자에게 확인설명서를 달라고 하셔야 합니다.
그 집의 소재지나 면적, 용도나 벽면이나 도배의 상태나 수도, 전기, 가스 등의 상태에 관한 사실을 기재한 것이 확인설명서 입니다.
나중에 문제가 되면 중개업자에게 책임을 물을 수 있기 때문에 꼭 받아 두셔야 합니다.
② 중개업자가 써주는 임대차(전세) 계약서를 받아두셔야 합니다.
계약 성립에 가장 중요한 서류이며, 나중에 등기나 확정일자도 받아야 하기 때문에 잘 챙겨서 보관하셔야 합니다.
③ 중개업자가 고의나 과실로 손해를 입혔을 때에는 입증이 되면 보증보험회사나 공제(협회) 또는 공탁(법원)기관에서 손해배상을 받을 수 있습니다.
잘 안챙겨주는데 달라고 해서 거래가 끝나면 꼭 받아 두시고 보관 잘 하셔야 합니다.
9. 전입신고와 확정일자 날인
① 잔금지급과 동시에 입주를 하고 바로 동사무소에서 전입신고와 동시에 임대차 계약서를 가지고 가서 임대차(전세)계약서에 확정일자(법원, 공증인 사무소도 가능)를 받아(600원) 보관해야 합니다. 경매되면 이것만큼 중요한 것이 없으니 주의하셔야 합니다.
② 전입신고를 유지하여야 하니 사는 동안은 전입신고를 다른 곳으로 옮기기 위해서는 가족 중 한 명을 전입신고하고 그 가족이 그 집에 살고 있도록 신경을 쓰셔야 합니다.
③ 연립주택, 다세대주택, 아파트(공동주택)의 경우에는 동이나 호수를 정확하게 기재하여 전입신고하지 않으면 대항력이 인정되지 않으므로 건축물대장에 있는 동, 호수로 전입신고를 하여야 합니다.
④ 확정일자를 받은 계약서를 분실할 경우 확정일자의 효력이 상실하므로 잘 보관하셔야 합니다.
전세 계약시 주의사항
1. 살던 집에서 나오기전 주의사항
* 계약만료와 동시에 나올 거면 최소 한달전에는 재계약 거부를 통보하라.
(이사는 계약 기간 만료 시점이라고 강조하라)
2. 중개업소 선택시 주의사항
* 중개업소가 정식 등록된 업소인지 확인하라.
- 관청에 정식등록된 업소에는 부동산 중개사무소 개설등록증, 사업자등록증, 중개사 자격증이 사무실에 부착되어 있습니다.
부착된 것들과 중개사와 동일인 인지 확인해 보면 됩니다.(사진대조)
좀더 자세히 알려면 부동산 중개사무소 개설등록증의 발행기관(시청, 군청, 구청)에 조회 해보면 알 수 있습니다.
발행기관(시청, 군청, 구청)에 전화를 해서 중개업소 이름, 중개인 이름, 등록번호를 확인해 봅니다.
- 중개수수료 요율표를 확인해 본인의 수수료가 얼마인지 확인하라.(http://www.nareb.or.kr/index.htm 한국공인중계협회 참고)
3. 계약시 주의사항
* 건물과 토지 등기부가 동일인 인지 확인.
* 주거용 단독건물이 아닌경우 건축물대장을 확인.
- 건물 전체가 하나의 등기부로 되어있는 단독건물(단독주택, 다가구주택)이라면 전입신고는 지번(예: 심곡동 378-35)만으로 충분하다. 하지만 각 호수별로 등기부가 존재하는 집합건물이라면 정확한 동호수(특수주소)로 전입신고와 계약서 작성을 해야 한다. (예: 소사동 33-7 제3층 304호) 집합건물은 각 호수별로 등기부가 있는 아파트나 다세대주택을 말한다.
원룸에 있는 호수 배열과 등기부등본상의 호수가 틀린 경우가 많다. 등기부등본은 건축물대장의 내용을 따른다.
따라서 호수가 기재된 평면도가 있는 건축물관리대장을 확인한다면 정확한 법률적인 호수가 나오게 된다.
불법구조변경을 통해 세대수를 늘려 등기부상에는 없는 호수가 있다.
예를 들면 등기부상에는 2층에 201호와 202호만 있지만 실제 현황을 보면 201호에서 204호까지 있는 경우가 있다.
등기부상 201호에서 201호와 202호가 나온 것이고 등기부상 202호에서 203호와 204호가 나온 것이다.
만약 204호로 계약서를 작성하고 전입신고를 한다면 주택임대차보호법의 적용을 전혀 받을 수 없으니 건축물대장을 확인해서 202호로 바꾸어야 한다.
계약전 등기부를 확인해서 집합건물이라고 표시되어 있다면 실제호수와 등기부상호수가 일치하는지 반드시 확인해야한다.
건물에 등기부상 존재하지 않는 호수가 있음을 숨기거나 대충 넘어갈려는 소유주나 중개인이 분명 있다.
단독건물이라면 상관없지만 집합건물이라면 세입자가 확실하게 등기부등본과 건축물대장을 비교 확인해서 자신이 입주할 법적인 호수를 정확하게 알아야한다.
* 전세권설정. 임차권설정. 가압류. 근저당설정, 가등기, 가처분, 경매개시결정등기, 예고등기 등의 권리관계 확인.
* 다른 세입자의 보증금 확인.
- 근저당설정금액과 세입자들의 보증금의 합계가 그 건물시세의 70%이상이라면 들어가지 않는 것이 내 재산을 지키는 것입니다.
* 될 수 있으면 실제 소유주와 임대차계약을 하는 것이 좋음.
- 대리인과 계약시 등기부등본상의 실제 명의자의 인감도장이 찍힌 위임장 원본과 인감증명서를 꼭 받아야 함.
* 계약시에는 등기부상 부동산소유주와 계약할 집주인과 동일한지 주민등록증을 확인함.
- ARS 1382를 누르고 안내에 따라 주민등록진위 여부를 확인함.(http://www.nareb.or.kr/index.htm 한국공인중계협회 참고)
* 서류는 무조건 직접 확인함.
* 계약 당일 발행된 등기부등본을 필히 확인
* 계약서에 전입신고,확정일자 를 받고 점유할때 까지
"권리관계(근저당권설정, 압류, 가압류, 가등기, 가처분 등등)변동 여부가 없어야 된다"는 특약사항을 반드시 기재함.
* 구두상의 약속은 무조건 계약서에 그 내용을 기록하라.
* 증거를 남기기 위해 계약금과 잔금 지급은 반드시 실제 소유주의 계좌로 이체.
- 은행융자가 있는 경우 반드시 계좌이체를 해야 한다.
경매로 가면 은행융자이후 입주한 세입자를 위장전입자로 간주해서 실제로 보증금이 소유주에게 넘어갔다는 증빙자료를 요구하는데 계좌이체 흔적이 제일이다. 경매 진행시 집주인이 발행한 영수증은 가짜로 본다.
* 집에 어떤 문제가 있을 경우 문제점 개선사항을 계약서에 필히 기록.
* 잔금을 치루기 전에 다시 등기부등본 확인하여 권리관계(근저당권설정, 압류, 가압류, 가등기, 가처분 등등)가 새로 설정되었으면
계약을 해지하고 2배의 위약금 요구.
* 잔금 치르고 전입신고와 확정일자를 받드시 받아야함.
4. 점유(입주) 후 보증금을 지키기위해 해야할 일
* 전입신고 유지
* 확정일자 있는 계약서 보관
* 실제거주 유지
- 전입신고 + 확정일자 + 점유 이 세가지 조건을 충족 하면 보증금은 안전합니다.